Les SCPI reposent sur un parc d’immeubles diversifiés destinés à la location et dont l'acquisition nécessite une stratégie correctement ficelée. Pour certaines d'entre elles, cette approche est prudente, pour d’autres, opportuniste. De plus, un autre axe relatif à la gestion des SCPI consiste à la gestion dynamique du patrimoine ; en quoi celle-ci représente-t-elle un levier essentiel pour optimiser la valorisation du portefeuille ?
Une adaptation constante aux évolutions du marché
Contrairement à une approche statique dont le patrimoine immobilier demeure plus ou moins figé dans le temps, la gestion dynamique implique une adaptation constante aux évolutions du marché.
Elle se traduit par une sélection rigoureuse des actifs : la société de gestion procède à une analyse approfondie des opportunités d'investissement, en privilégiant les immeubles à fort potentiel locatif par rapport à leur typologie et à leur localisation.
Une révision régulière de la répartition des actifs du portefeuille est également réalisée, ce qu’on appelle l’arbitrage. La cession d'immeubles devenus moins performants et le réinvestissement dans de nouvelles opportunités permettent de maintenir une dynamique positive et de s'adapter aux mutations du marché immobilier. Rappelons que ce dernier est en mutation permanente et que de nouvelles attentes émergent, comme c’est le cas des immeubles de bureaux dont la configuration est devenue vétuste face à la montée des nouvelles formes de travail (coworking, flex office, digital nomadisme, travail hybride, etc.). Par ailleurs, la vente d'actifs à un moment opportun et le réinvestissement dans des projets plus rentables sont susceptibles de générer des plus-values importantes.
La gestion locative proactive est également mise en place, se traduisant par une sélection rigoureuse des locataires et une maintenance régulière des biens. Le but est d’assurer un taux d'occupation élevé, en plus de limiter les risques de vacance et de turn over.
Les leviers de la valorisation immobilière
La gestion dynamique d'une SCPI porte sur plusieurs leviers pour optimiser la valorisation du portefeuille. Par exemple, la diversification géographique et sectorielle ainsi que la rénovation et la modernisation des immeubles afin d’augmenter leur valeur locative et d’allonger leur durée de vie.
À cela s’ajoute l’effet de levier financier : l’endettement judicieux permet d'amplifier les rendements et d'accélérer la croissance du patrimoine. En d'autres termes, la SCPI emprunte des capitaux auprès des établissements bancaires pour financer une partie de ses investissements, au lieu de mobiliser uniquement les fonds apportés par les associés. Ainsi, dès lors que la rentabilité des investissements est supérieure au coût de l'emprunt, les rendements sont bonifiés. De plus, l’endettement permet d'investir plus rapidement et d'accroître efficacement le patrimoine immobilier de la SCPI. Il s’agit toutefois d’un outil à manier avec prudence.
Les enjeux de la gestion dynamique
Si la gestion dynamique représente un point fort considérable pour les SCPI, elle comporte des enjeux spécifiques, tels que le risque lié à la prise de décision, les coûts de transaction et la complexité de la gestion.
Le risque de prise de décision : les choix d'investissement sont soumis à de nombreux paramètres, tels que l’évolution du marché, les variations des taux d’intérêt, les changements en matière de réglementation, ce qui peut retentir de manière significative sur la performance de la SCPI.
Les coûts de transaction : les opérations d'achat, de vente et de rénovation génèrent des coûts qui sont susceptibles de réduire la rentabilité à court terme. Cette éventuelle perte de rendement peut toutefois être récupérée sur le long terme, d’où la nécessité de détenir les parts sur une période minimale de 9 ans, selon les recommandations des conseillers en patrimoine.
La complexité de la gestion : l’approche dynamique requiert une expertise approfondie et des compétences avérées en matière d'analyse financière.
